Świadectwo energetyczne u notariusza — jak przebiega sprzedaż mieszkania
Aktualizacja: 29.07.2026 r.
Sprzedaż mieszkania kończy się w kancelarii notarialnej — i właśnie tam świadectwo charakterystyki energetycznej wchodzi do gry. Sprzedający przekazuje dokument nabywcy przy zawarciu umowy sprzedaży, a notariusz odnotowuje przekazanie świadectwa w akcie notarialnym. Wielu właścicieli dowiaduje się o tym obowiązku dopiero z listy dokumentów przysłanej przez kancelarię na kilka dni przed terminem. Poniżej wyjaśniamy, czego dokładnie oczekuje notariusz, kiedy najlepiej przygotować świadectwo i co się dzieje, gdy dokumentu brakuje w dniu podpisania aktu.
Co robi notariusz ze świadectwem przy akcie
Rola notariusza jest tu ściśle określona: w akcie notarialnym odnotowuje on przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W praktyce kancelaria zwykle prosi o dokument lub jego numer jeszcze na etapie kompletowania danych do aktu — razem z numerem księgi wieczystej, podstawą nabycia i zaświadczeniami.
Notariusz może zweryfikować numer świadectwa w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków i może pouczyć strony o skutkach nieprzekazania dokumentu. Samo przekazanie odbywa się między stronami — najczęściej sprzedający wręcza nabywcy wydruk lub wcześniej przesyła plik PDF, a w akcie pojawia się stosowna wzmianka z numerem dokumentu.
Kiedy przygotować świadectwo — kalendarz sprzedaży
Formalnie świadectwo musi być gotowe najpóźniej w dniu podpisania umowy sprzedaży. W praktyce warto je mieć znacznie wcześniej, bo dokument przydaje się już na etapie ogłoszenia: jeśli świadectwo zostało sporządzone, jego wskaźniki należy podawać w ogłoszeniu o sprzedaży, a kupujący coraz częściej pytają o klasę energetyczną i koszty ogrzewania podczas oglądania mieszkania.
Jeżeli transakcja przewiduje umowę przedwstępną, świadectwo nie jest na tym etapie wymagane — obowiązek przekazania dotyczy umowy przenoszącej własność. To jednak dobry moment, by dokument zamówić: między umową przedwstępną a aktem końcowym jest zwykle sporo czasu, a jedna rzecz mniej na liście dokumentów oznacza spokojniejszy finał transakcji.
Co się dzieje, gdy świadectwa brakuje
Brak świadectwa w dniu aktu nie unieważnia sprzedaży, ale komplikuje ją na kilka sposobów. Notariusz może odmówić pominięcia tematu i dopytywać o dokument, a w skrajnym scenariuszu strony przekładają termin podpisania — co przy napiętym harmonogramie, np. przy kredycie hipotecznym kupującego, bywa kosztowne.
Za nieprzekazanie świadectwa ustawa przewiduje grzywnę, a nabywca nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania dokumentu — takie postanowienie w umowie jest nieważne. Kupujący, który nie otrzymał świadectwa, może też wracać do sprzedającego z roszczeniami po transakcji. Zestawienie tych ryzyk z kosztem i czasem sporządzenia dokumentu wypada jednoznacznie: świadectwo po prostu warto mieć przed wizytą w kancelarii.
Jak zdążyć ze świadectwem przed aktem
Dobra wiadomość: nawet jeśli termin u notariusza jest za kilka dni, zdążysz. Świadectwo sporządza osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych na podstawie danych o mieszkaniu, które przekażesz w całości online — bez oględzin i umawiania spotkań. U sprawdzonych wystawców czas realizacji to zwykle 24–48 godzin od skompletowania danych.
Gotowy dokument z numerem z centralnego rejestru otrzymasz na e-mail; numer podajesz kancelarii, a wydruk lub plik przekazujesz nabywcy przy akcie. Z naszym kodem rabatowym zapłacisz o 50 zł mniej — kod wpisujesz w polu „Kod kuponu” w koszyku partnera. Przy wynajmie mieszkania notariusz nie uczestniczy w zawarciu umowy — kopię świadectwa przekazujesz najemcy samodzielnie przy podpisaniu umowy najmu.
Częste pytania
Czy notariusz odmówi sporządzenia aktu bez świadectwa energetycznego?
Praktyka kancelarii bywa różna: notariusz może poprosić o dokument przed aktem, może też pouczyć strony o skutkach jego nieprzekazania. Nie warto testować tego scenariusza — brak świadectwa naraża sprzedającego na grzywnę i może opóźnić podpisanie umowy.
Czy świadectwo jest potrzebne już przy umowie przedwstępnej?
Nie — obowiązek przekazania świadectwa dotyczy zawarcia umowy przenoszącej własność, a nie umowy przedwstępnej. Okres między obiema umowami to jednak najwygodniejszy moment, żeby dokument zamówić i mieć go gotowego na akt końcowy.
W jakiej formie przekazać nabywcy świadectwo przy akcie?
Przepisy nie narzucają wydruku — liczy się przekazanie świadectwa, które notariusz odnotowuje w akcie wraz z numerem dokumentu z centralnego rejestru. W praktyce sprzedający najczęściej wręcza wydruk lub wcześniej przesyła nabywcy plik PDF; formę warto uzgodnić z kancelarią przed terminem.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2014 poz. 1200, z późn. zm.) — obowiązek przekazania świadectwa nabywcy przy zbyciu nieruchomości, adnotacja w akcie notarialnym, nieważność zrzeczenia się prawa do dokumentu i przepisy karne.